Prix du marché de l'immobilier d'entreprise en zone rurale fragile (2004)
ARGUYL
Contexte
Le CIADT rural de septembre 2003 a décidé le lancement d’une étude sur l’évaluation du prix du marché de l’immobilier d’entreprise dans les zones rurales fragiles.
Le prix du marché ou valeur vénale, est en effet la référence règlementaire des collectivités territoriales pour le calcul des prix de vente et de location des bâtiments et terrains aux entreprises. C’est à partir de cette valeur que les collectivités territoriales fixent les aides octroyées aux entreprises sous forme de rabais sur le prix de vente ou de location des biens.
Toutefois, dans les zones rurales les plus fragiles, où l’immobilier d’entreprise est indispensable au maintien et au développement d’activités économiques et d’emplois, cette valeur du marché est particulièrement difficile à déterminer.
Cette étude, lancée par la DATAR en décembre 2003 et confiée à la société AATEC/ARGUYL spécialiste de l’immobilier, a été rendue en juillet 2004.
Conclusions de l’étude
Après avoir analysé les transactions immobilières de bureaux, d’entrepôts et de locaux d’activités intervenues récemment dans les environs des communes de Mortagne au Perche, l’Aigle (Orne), Saint Amand Montrond et Saulzais le Potier (Cher), Saint Laurent sur Gorre, Rochechouart et Saint Junien (Haute Vienne), Huelgoat, Sizun, Pleyben, Carhaix et Landerneau (Finistère), Saint Amand Roche Savine, Sauxillanges et Issoire (Puy de Dôme), Langres (Haute Marne), l’Argentière La Bessée et Briançon (Hautes Alpes), Autun (Saône et Loire), Auxi le Château, Saint Pol sur Ternoise, Avesnes, Pas en Artois (Pas de Calais), Mende (Lozère) et Condom (Gers), la société AATEC/ARGUYL a tiré les conclusions suivantes :
En moyenne, les coûts de construction régionaux des bureaux, locaux industriels et entrepôts des zones étudiées se situent entre 5 et 11% en dessous du coût de construction national. - Les prix de marché constatés pour les bureaux sont toujours inférieurs aux coûts de construction, y compris pour des locaux neufs. - Pour les locaux d’activité, le prix du marché est quasiment toujours inférieur au prix de revient, mais les fluctuations sont plus fréquentes. Les locaux industriels peuvent ainsi atteindre des valeurs comprises entre 60 et 90% du coût de construction. (446/m2 en 2002). - Les prix de vente des entrepôts se situent au niveau du coût de construction (étant compris entre 80 et 120% du coût de construction). (292 /m2 en 2002).
Selon AATEC/ARGUYL ces importantes variations se justifient principalement par le « niveau d’enclavement » des zones rurales concernées et par les variations de la pression du marché local de l’immobilier d’entreprise. Le niveau global d’enclavement tient compte à la fois, de la proximité, et du niveau d’influence de la ville la plus fréquentée sur la zone, du temps d’accès à cette ville, de l’éloignement des services, super/hypermarchés, établissements de santé, lieux de spectacles et services administratifs et enfin, du temps d’accès aux autoroutes.
Consulter la synthèse de l’étude
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